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Antes de vender um imóvel deve “fazer as contas” das mais-valias de forma a calcular o eventual imposto extra que terá de pagar a titulo de IRS, e assim evitar despesas inesperadas para a sua carteira.

Existem, contudo, algumas exceções que poderão ser excluídas da tributação desse imposto. Caso esteja a vender a sua habitação própria e permanente, e reinvista a totalidade da mais-valia gerada na compra de uma nova habitação própria no prazo máximo de 3 anos após a venda (ou tenha adquirido a casa nova 2 anos antes da venda da atual), não terá qualquer imposto a pagar ao estado, desde que declare a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS. As pessoas singulares estão ainda isentas da liquidação deste imposto, nos casos em que se tornaram proprietárias de imóveis (não afetos a atividade comercial) antes de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS). 

Para calcular o valor aproximado de imposto a pagar pelas mais-valias na venda de um imóvel definimos 5 fases. Iremos acompanhar a nossa explicação com um exemplo prático, para que possa fazer o mesmo com o seu caso concreto.

Vamos imaginar que uma pessoa adquiriu uma casa no ano 2002 por 100.000 €, e vendeu-a em 2020 por 160.000 €. 

No decorrer da compra e venda ocorreram as seguintes despesas e encargos (valores meramente indicativos que facilitarão os cálculos): 1.000 € de IMT e Imposto de Selo; 250€ em registos; 500€ no notário; 5% de comissão da imobiliária; 250 € do certificado energético; e 4.000 € em obras.

Na 1ª fase terá de recolher a seguinte informação: 

Quando, mais à frente, aplicarmos a fórmula para calcular a mais-valia

Mais-Valia = Valor de Venda – Valor de Aquisição x Coeficiente de Atualização da Moeda – Despesas – Encargos

o “Valor de Venda” que iremos considerar será o maior dos valores entre o Valor de Venda real e o Valor patrimonial à data da venda. A mesma lógica será aplicada para o “Valor de Aquisição”.

No nosso exemplo, iremos considerar:

– Valor de Aquisição: 100.000 €;

– Valor de Venda: 160.000 €.

No caso das heranças, o valor de aquisição a considerar será o valor patrimonial à data do óbito, ou, no caso de ter havido escritura de partilha, será o valor que foi atribuído ao bem nessa escritura. Aprofundaremos este tema em futuro artigo.

Na 2ª fase deverá fazer uma lista e calcular o total de todas as despesas e encargos que teve com a aquisição e manutenção/renovação do imóvel. São considerados, por exemplo, os seguintes tipos de despesas e encargos (terão de ser apresentados os comprovativos):

  • Impostos liquidados na compra (atualmente o IMT e o Imposto de Selo): 1000€
  • Valores pagos em registos na conservatória: 250€
  • Despesas de notário ou equivalente: 500€
  • Serviço de Mediação mobiliária (na venda por 160.000 €)8.000€
  • Certificado Energético: 250€
  • Obras realizadas no imóvel nos últimos 12 anos (inclui pinturas, mudança de caixilharias, etc): 4.000€
  • Outras: 0 €

Total das despesas: 1000 + 250 + 500 + 8000 + 250 + 4000 + 0 = 14.000€

Na 3ª fase terá de fazer a atualização do valor de aquisição do imóvel para a data atual, sendo que terá de ser aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda que se consulta anualmente na sua publicação no Diário da República. Todos os anos os valores a aplicar variam. Pode ver o quadro dos coeficientes de desvalorização da moeda na sua publicação de 2020 aqui.

A lógica é que por exemplo 100.000 € há 20 anos equivalem aos dias de hoje a um valor superior. 

 Coeficientes de desvalorização da moeda desde 2000, considerados na publicação de 2020

Vamos então efetuar a atualização para o nosso exemplo: casa adquirida em 2002.

Valor de Aquisição Atualizado = Valor de Aquisição x Coeficiente de Atualização da Moeda 

Aplicando a fórmula ficará,

Valor de Aquisição Atualizado = 100.000 x 1,28 = 128.000 €

Valor de Aquisição Atualizado = 128.000 €

Na 4ª fase terá de aplicar a fórmula para calcular a mais-valia.

Mais-Valia = Valor de Venda – Valor de Aquisição Atualizado – Total das Despesas e Encargos

Voltando ao exemplo ficará,

Mais-Valia = 160.000 – 128.000 – 14.000 = 18.000 €

Calma, este ainda não será o valor que terá de pagar 😉

Na 5ª e última fase faz-se o enquadramento a nível do IRS, e dessa forma poderá ficar com uma ideia aproximada de qual será o valor a pagar.

Metade do valor da mais-valia é isenta de tributação para os residentes fiscais em Portugal. Ou seja, só pagará imposto sobre metade do valor da mais-valia gerada, pelo que apenas metade será tributada em sede de IRS.

No nosso exemplo ficará,

Mais-Valia Tributável = Mais-Valia / 2 = 18.000 /2 = 9.000 € (este também ainda não será o valor a pagar 😁)

Mais-Valia Tributável = 9.000 €

Nem todas as pessoas irão pagar o mesmo valor gerado pelas mais-valias, ainda que tenham comprado e vendido uma casa pelo mesmo valor, nos mesmos anos e com as mesmas despesas e encargos. Isto porque cada pessoa terá o seu escalão de IRS que dependerá não só do valor da mais-valia gerada com a venda do imóvel, mas também dos outros rendimentos que a pessoa teve no ano da venda: salário, rendas, prestações de serviços, venda de ações, etc (supondo o englobamento dos rendimentos).

As Taxas de IRS a aplicar, à semelhança dos coeficientes de desvalorização da moeda, são publicados anualmente.

Taxas de IRS 2020 – Continente

Vamos imaginar que no nosso exemplo a pessoa recebia em 2020 um salário bruto de 1.000€, tendo por esse motivo um rendimento global do trabalho de 14.000 € (1.000 x 14).

Antes de avançarmos com os cálculos, é importante definir que “aquilo a que normalmente as pessoas se referem como sendo o valor a pagar de mais-valias, é o valor que será pago a mais de IRS por se ter vendido uma casa num determinado ano, e por esse motivo ter sido realizada a mais-valia. Ou seja, é a diferença entre o valor total a liquidar de IRS (com a mais-valia) e o valor que seria liquidado caso não tivesse ocorrido a mais-valia”, como refere Paulo Falcão Gonçalves, Broker da ComprarCasa Évora e Gestor de Empresas.

Logo, voltando ao nosso exemplo, caso a pessoa estivesse a submeter o IRS e não tivesse vendido a casa nesse ano, teria um rendimento total de 14.000 €, e ficaria enquadrada no 3º Escalão, sendo aplicada uma taxa de 28,5%.

Mas, uma vez que realizou a venda, o valor total de rendimentos a submeter será de 23.000 €, e ficará enquadrada no 4º Escalão, sendo aplicada uma taxa de 35%.

Às percentagens referidas, terão de ser subtraídas as parcelas a abater, conforme constam na tabela com as taxas de IRS. 

Vamos então prosseguir com o cálculo da diferença entre os 2 cenários, para ficarmos uma ideia aproximada do valor a pagar de mais-valias, de acordo com a definição “popular” proposta.

Valor aproximado a pagar de Mais-Valia = Valor do Imposto a pagar com Mais-Valia – Valor do imposto a pagar sem a Mais-Valia

Fazendo os cálculos para o nosso exemplo, 

Valor do Imposto com Mais-Valia = (14.000 + 9.000) x 35% – 2.515,63 € = 5.534,37 € (atenção que o valor a pagar será à partida inferior, uma vez que terão de ser deduzidas as retenções na fonte que constam nos recibos de vencimento, assim como as deduções especificas relativas aos vários tipos de despesas que o contribuinte teve).

Valor do Imposto sem Mais-Valia = 14.000 x 28,5% – 1.194, 80 € = 2.795,20 € (serve a mesma nota do ponto anterior).

Logo,

Valor Aproximado a pagar de mais-valia = 5.534,37 € – 2.795,20 € = 2.739,17 €

Valor Aproximado do “imposto correspondente” à mais-valia = 2.739,17 €

Nota: caso a declaração de IRS fosse submetida de forma conjunta (com o cônjuge, por exemplo), teria de ser aplicado o quociente conjugal, e as taxas a aplicar poderiam variar (dependendo do total dos rendimentos conjuntos).

E no seu caso, o valor aproximado a pagar do “imposto correspondente” à mais-valia será o que estava à espera?

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